EBS Universität für Wirtschaft und Recht

EBS Diskussionspapiere zur Immobilienwirtschaft Nr. 3

Die Auswirkungen des Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz (AnsFuG) auf Offene Immobilienfonds und institutionelle Investoren

In der jüngsten Vergangenheit hat die Dichte neuer Regelungen in der Immobilienwirtschaft stark zugenommen. Dabei geht es nicht mehr nur um Themen wie Mietrecht, energetische Sanierungen und Stadtentwicklung. Hinter den Stichworten Basel III, Solvency II, AIFM-Richtlinie und AnsFuG (Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz), verbergen sich komplexe finanzregulatorische Themen, die aus Berlin aber auch aus den verschiedenen Gremien in Brüssel die Immobilienbranche beeinflussen.

Aufgrund der Liquiditätsprobleme zahlreicher Offener Immobilienfonds in den letzten Jahren sowie teilweise erheblicher Abwertungen in deren Portfolios im Zuge der Finanzkrise war die Politik in der Pflicht, die Regulierungen für Offene Immobilienfonds neu zu adjustieren: insbesondere hinsichtlich der Fungibilität und Transparenz dieser Investmentklasse.

Mit Inkrafttreten des AnsFuG am 8. April 2011 wurden die Rahmenbedingungen für dieses Investmentsegment in signifikantem Umfang neu geordnet. Zuvor steuerten institutionelle Investoren mit ihren massiven Mittelabflüssen – darunter speziell auch Dachfonds (teilweise mit kurzfristig orientiertem Anlagehorizont) – maßgeblich zur Liquiditätskrise der Offenen Immobilienfonds bei. Viele institutionelle Investoren hatten die Möglichkeit der täglichen Verfügbarkeit und Liquidierbarkeit der Anteilsscheine stärker im Blick als einen langfristigen Anlagehorizont. Das Gesetz reagierte insbesondere auf das Sicherheitsbedürfnis von Privatanlegern mit der Intension diese Assetklasse speziell für diese Gruppe zu stärken, für die es auch ursprünglich, beispielsweise für die Altersvorsorge als Langfristinvestment, gedacht war. So sehen die neuen Regelungen unter anderem eine Kündigungsfrist der Fondsanteile von zwölf Monaten sowie eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten vor. Kurzfristig wurde eine weitere Regelung in das Investmentgesetz (InvG) aufgenommen. Offene Immobilienfonds sollen – ausgenommen sind explizit Immobilien-Spezialfonds – künftig nicht mehr als 30 Prozent Fremdkapital bezogen auf den Verkehrswerte der im Immobilienfonds gehaltenen Immobilien aufnehmen dürfen (bisher war ein Leverage von bis zu 50 Prozent möglich). Immobilien-Spezialfonds sind von einigen Regelungen unter AnsFuG ausgenommen und für institutionelle Anleger, insbesondere deutsche Versicherungen, nun vergleichsweise attraktiver geworden. Hier können Fondsgesellschaft und Investoren zumindest die Rahmenbedingungen einzelner Fonds in den Vertragsbedingungen wesentlich flexibler gestalten. Die Konsolidierung der Offenen Immobilienfonds wird weiter gehen – auch 2012.

Welche Veränderungen mit AnsFuG einhergehen und wie institutionelle Investoren reagieren werden, stellt Dr. Markus Kolodziej, Director Business Development am Real Estate Management Institute der EBS Business School, in dem EBS Diskussionspapier Nr. 3 im Überblick dar.