EBS Universität für Wirtschaft und Recht

Nachbericht Wiesbadener Immobiliengespräche 9. April 2018

 

 

Unter dem Titel „Deutschland im Kontext der globalen Kapitalströme“ präsentierte CBRE International Investment-Head Peter Schreppel am 9. April 2018 im Rahmen der Wiesbadener Immobiliengespräche eine detaillierte Marktübersicht des Bereiches Büroimmobilien sowie eine weitergehende Einschätzung von zukünftigen Entwicklungen auf dem Investmentmarkt.

Im Rahmen der Marktanalyse wurde von dem Ausgangspunkt einer Fundamentalrecherche her auf den Investmentfavoriten Deutschland abgeleitet. Der deutsche Markt zeichne sich im europäischen Vergleich vor allem hinsichtlich der politischen sowie regulatorischen Beständigkeit und durch die Verteilung auf mehrere Zentren aus und weist insgesamt  unter anderem als Motor Europas exzellente Rahmenbedingungen auf. Zudem berichtete er, dass UK nach wie vor führend bei den Investmenvolumina in Europa ist, aber die Verteilung des internationalen Kapitals sich in Europa, mit Deutschland führend in Kontinentaleuropa, gesund auf mehrere Standorte verteile. Der deutsche Markt zeichne sich auch durch Investments einheimischer Kapitalgeber aus. Dies zeuge von einer gesunden Balance im Markt, einem Sicherheitsempfinden durch eine beständige Vermögenswahrung im eigenen Land und vor allem von einem liquiden Immobilienmarkt der Transaktionsvolumina von ca. 1 Mrd. pro Woche seit mehreren Jahren aufweisen kann. Dabei wurde in einem kleinen Exkurs erwähnt, dass skandinavische Länder meist untereinander ihr Geld im selben geographischen Raum investieren und weniger Investitionsziele im Ausland suchen. Eine Ausnahme bilde dabei der Norwegische Staatsfonds. Im Vergleich dazu wurde beschrieben, dass koreanische Versicherungs-Pensionsgelder im Vergleich dazu wegen eines relativ kleinen Marktes im eigenen Land gern international investieren wollen.

Das Potenzial für den deutschen Markt sei enorm und Büroflächenumsätze der Big 5 zusammengezählt bildeten einen höheren Wert als diese von London oder Paris. An die Zweifler dieser Immobilienhausse entsendete er zudem Kommentare, dass es fundamentale Unterschiede in den Marktgegebenheiten im Unterschied zu 2007 gäbe. Die Transaktionen dauerten einerseits länger und die Fremdfinanzierungsquote übersteige nicht wie damals in Einzelfällen den Kaufpreis. Darüber hinaus seien die Leerstandskennziffern im globalen Vergleich zu New York und London relativ niedrig – insgesamt gesunde Fundamentaldaten. Zu der Zwischenfrage wie er die gegenteilige Entwicklung bei Handelsimmobilien sehe, antwortete er, dass der Handelsmarkt der derzeit Komplexeste sei und losgelöst vom Logistikmarkt agiere. Handelsimmobilien weisen punktuell einen zunehmenden Leerstand aus; jedoch würden sich Fachmarktzentren generell besser als Shoppingcenter entwickeln.

Eine weitergehende Analyse des Bürovermietungsmarktes offenbarte besonders positive Prognosen für die Top 3 Standorte Berlin, München und Frankfurt. Dabei ist Berlin der Gewinner durch den hohen Mietpreisanstieg, München ein profitabler jedoch sehr restriktiver Markt sei und Frankfurt eine vielversprechende Zukunft hätte. Als grobe Einschätzung rechnete er vor, dass bei 20 qm pro neuen Mitarbeiter aus London im Rahmen des Brexit ein „ganz ordentlicher“ Flächenumsatz zu erwarten sei.

Deutschland bliebe attraktivste Kapitaldestination in Europa. Bezüglich der Herkunft des ausländischen Kapitalzuflusses nach Deutschland würden Nationen aus der südlichen Hemisphäre nur einen geringen Anteil am Investitionsvolumen ausmachen. Chinesische Investoren würden in Deutschland auch nur einen geringen Anteil ausmachen, da die chinesischen Kapitalkontrollen Überweisungen in das Ausland erschweren würden. Einzig über Hong Kong oder aus Überseegewinnen könnten diese vereinzelt zu erwarten sein, die traditionell jedoch primär in London investieren. Koreanisches Kapital sei besonders institutionell geprägt und auf festverzinsliche Anlagen fokussiert. Somit achten sie besonders auf lange Mietverträge mit guter Bonität und hohe Fremdfinanzierungsquoten. Transaktionen von japanischen Investoren werden in Zukunft erwartet. Sie seien sehr stark hinsichtlich des eingesetzten Eigenkapitals, aber beruhen ihre Investitionsentscheidungen ausschließlich auf ausführlichen und langandauernden Recherchen. Investitionen aus Hong Kong stammen hauptsächlich von inhabergeführten Konglomeraten, welche ihren Hauptfokus immer noch auf London haben. Im Mittleren Osten suche institutionelles israelisches Kapital in Deutschland besonders höher verzinste Anlagen teilweise in B-Standorten und hat weltweit einen Fokus auf Südostasien gesetzt. Investitionen aus dem Mittleren Osten fokussierten sich zuletzt eher auf Value-Add Investitionen. Sie seien aber aktiv dabei einen höheren Anteil in Immobilien zu halten, die verfügbaren Möglichkeiten zu geringen Ticketgrößen aufweisen. Investitionskapital aus der Schweiz stamme meist von hochvermögenden internationalen schweizer Bankkunden. US-Amerikanische Investment Manager sammelten meist international ihr Kapital ein und deshalb sei es schwierig die Herkunft davon zu ermitteln.

Die Gelegenheiten für Investitionen in Deutschland seien momentan am Markt. Seitens der Anlageklasse sei der Logistikbereich sehr dynamisch durch internationales Kapital gewachsen. In Zukunft seien dort große Vermietungen, oder auch Letzte-Meile-Logistik Entwicklungen in innenstädtischen Erdgeschossen zu erwarten. Im Bürosektor erlebe Berlin momentan einen Ansturm auf Underrent-Gelegenheiten. Dort wären viele Büroflächen unter Marktniveau vermietet und könnten durch eine Neuvermietung somit eine höhere Rendite erzielen. In Zukunft sehe Herr Schreppel auch Sale-and-Leaseback Gelegenheiten bei mittelständischen Unternehmensimmobilien. Eine Publikumsfrage bezog sich hierbei auf die Steuerung der Nachfrage von ausländischen Investoren auf B-Standorte durch den Makler. Ausländische Investoren hätten immer eine genaue Vorstellung in welchen Standort sie investieren wollten. Die Attraktivität von deutschen Immobilien für internationale Investoren zeichne sich besonders durch die relativ attraktive Eigenkapitalrendite aus. Die niedrigen Nettoanfangsrenditen würden sich durch vergleichsweise niedrige Finanzierungskosten und hohe Beleihungsquoten rechnen. Deutschland sei dadurch in europäischen Vergleich sehr attraktiv. Für das laufende Jahr wird ein weiteres Nachfragewachstum für Büroflächen prognostiziert. Es sei schwierig vorauszusagen wie es nächstes Jahr weitergeht, jedoch sei die sogenannte „Party am Immobilienmarkt“ noch keineswegs zu Ende. Deutschland bleibe weiterhin für internationales Kapital attraktiv, da die Quadratmeterpreise im Vergleich noch niedrig seien. Auf der Finanzierungsseite sei auch nicht zu erwarten, dass Zinsen stark ansteigen werden. Es sei abschließend zu erwarten, dass deutsche Immobilien nachhaltig wertstabil bleiben solange der zugrunde liegende Mietmarkt weiterhin so gut funktioniere.

Fotos: www.fotostudio-ingoheyer.de

Rückblick

Bisherige Referenten waren u.a.:

 

 

Unser Gastredner am 14.11.2016: Bernd Nagel

 
Prof. Mutl mit Werner Doetsch

 
Bernd Knoboch zu Gast als Redner

 
Professor Mutl mit Dr. Bernhard Scholz

Von links: Dr. Georg Allendorf, Prof. Jan Mutl PhD, Dr. Maximilian Brauers

 

 Prof. Dipl. Ing. Albert Speer mit Prof. Mutl